Въздушна снимка с дрон, направена на 21 юли 2025 г., показва проект за обновяване на градско селище в град Нанинг, автономен регион Гуанси Джуан в Южен Китай. [Photo/Xinhua]
Стартирането в Китай на пилотна програма за инвестиционни тръстове за търговски имоти в недвижими имоти (REITs) бележи съществена стъпка към изграждането на нов модел за развитие на сектора на недвижимите имоти, казаха анализатори, докато политиците засилват усилията си да насочат индустрията далеч от експанзията, водена от дългове, към по-устойчив растеж с леки активи.
АДСИЦ за търговски имоти са публично предлагани фондове за инвестиции в ценни книжа от затворен тип, които държат търговски недвижими имоти, за да генерират стабилни парични потоци и да разпределят възвръщаемост на притежателите на фондове.
На 31 декември Китайската комисия за регулиране на ценните книжа публикува съобщение за въвеждането на пилотна програма за REIT за търговски имоти, което влиза в сила незабавно, като фондовите борси в Шанхай и Шенжен публикуват подкрепящи правила. Участниците на пазара вече могат да подават заявления за издаване на търговски имоти АДСИЦ.
Източници, запознати с въпроса, казаха, че първоначалната фаза на пилотния проект ще продължи предпазливо, като ще даде приоритет на качеството пред скоростта и ще поддържа строги стандарти за издаване, съответствие и управление на риска.
Приоритет ще се дава на търговски комплекси, имоти за търговия на дребно, офис сгради и хотели, докато други категории имуществени активи – като жилища за дългосрочно наемане – няма да бъдат изключени. Резервите по проекта се считат за относително големи, като цялостното качество се оценява като стабилно, казаха източниците.
Анализаторите казаха, че пилотното стартиране бележи нещо повече от въвеждането на нов клас активи — по-дълбокото му значение е в прекрояването на бизнес модела на сектора на недвижимите имоти, който отдавна разчита на висок дълг, висок ливъридж и бърз оборот.
Чрез осигуряване на финансиране за експлоатацията на генериращи приходи търговски имоти, анализаторите казаха, че REITs ще насърчат компаниите за недвижими имоти да се отклонят от развитието на недвижими имоти с тежки активи към леки активи, фокусирани върху операциите бизнес модели.
Също толкова важно е, че като инструменти, базирани на дялово участие, REITs ще позволят на разработчиците да получат финансиране без увеличаване на дълга и по този начин да намалят балансовия си ливъридж, в допълнение към подобряването на тяхното ликвидно състояние и стабилност на паричния поток чрез преобразуване на неликвидни търговски имоти в публично търгувани финансови продукти.
Zhang Zheng, професор и заместник-декан в Guanghua School of Management на Пекинския университет, каза, че стартирането на REITs за търговски имоти отговаря на дългогодишното пазарно търсене.
„Търговските имоти трябва да преминат от екстензивно разширяване към ефективни инвестиции и усъвършенствани операции и от модел с тежки активи към по-балансирана комбинация от леки и тежки активи“, каза Джан. „Този преход изисква подходящи финансови инструменти, а REITs са най-важните.“
Времето на пилота също така отразява по-дълбоки структурни промени, подчертани в скорошен коментар в Qiushi Journal, водещо списание на Централния комитет на Комунистическата партия на Китай.
Коментарът подчертава, че макар пазарът на недвижими имоти в Китай да претърпява дълбоки корекции, секторът остава важен за националната икономика и основен източник на богатство на домакинствата.
Той призова за преразглеждане на модела за развитие на недвижимите имоти, насърчавайки разработчиците да ускорят преминаването от модел, съсредоточен върху продажбите на нови жилища, към притежаване на доходоносни имоти и предоставяне на качествени, разнообразни услуги.
Взети заедно, последните развития подчертават твърдата решимост на Китай да развие нов модел на развитие за сектора на недвижимите имоти, да стабилизира и подобри пазарните очаквания за сектора и да насочи индустрията към по-устойчив и устойчив път, казаха анализатори.
Стартирането на пилотния проект бележи нова фаза и за пазара на АДСИЦ в Китай, като паралелно се развиват АДСИЦ за търговски имоти и инфраструктура. Към 27 декември общо 78 инфраструктурни АДСИЦ са регистрирани в Китай с обща пазарна капитализация от 219,9 милиарда юана (31,5 милиарда долара), показват официални данни.
Гледайки напред, CSRC заяви, че ще разшири индексите, свързани с REIT, ще подпомогне мениджърите на фондове в разработването на свързани с индекси продукти, ще увеличи усилията за насочване на дългосрочен институционален капитал към пазара на REIT и ще насърчи включването на REITs в програми за свързване на акции.
Подкрепящите правила уточняват, че постъпленията, събрани чрез емисии на търговски имоти REIT, не трябва да се използват за закупуване на земя за търговски жилищни жилища. Те също така въвеждат по-пазарно ориентирани изисквания за възвръщаемост, свързани с доходността на 10-годишните държавни облигации.
[email protected]
Нашия източник е Българо-Китайска Търговско-промишлена палaта